摘要
司法拍卖中，当房产一轮流拍后，法院能否启动第二轮拍卖？第二轮起拍价如何确定？本文结合最新案例和法律规定，揭秘执行程序中“流拍再拍”的合法性与操作规则，并给出竞买人风险防范指南。
一、真实案例：流拍房产的“复活”之路
2023年，某银行申请执行某房地产公司名下价值5000万元的商业楼。经法院两次拍卖和一次变卖均流拍后，银行拒绝以物抵债，要求启动第二轮拍卖。最终法院以首轮变卖价（评估价的56%）作为二轮起拍价，成功以3200万元成交。 这一案例颠覆了大众“流拍即终结”的认知。上海君澜律师事务所俞强律师提示：流拍≠执行终结，法律赋予法院灵活处置财产的权利。
二、流拍后启动二轮拍卖的三大法律依据
司法解释的兜底条款 《民事诉讼法解释》第492条明确：拍卖、变卖不成时，可采取以物抵债或强制管理措施。而“强制管理”包含重新启动拍卖程序的空间。执行措施的开放性规定 《拍卖、变卖规定》第25条提出“其他执行措施”概念，最高法判例（2019）最高法民申1796号确认：经当事人合意，可突破三次拍卖限制，启动第二轮拍卖。意思自治原则的体现 当申请执行人、被执行人协商一致时，法院可尊重其处分权。如网页案例所示，双方同意后可直接跳过评估环节，沿用原变卖价。三、二轮拍卖价格确定的三大规则
起拍价基准 以首轮变卖价（即二拍流拍价）为起拍价。例如评估价1000万元的房产，首轮一拍700万、二拍560万流拍后，二轮起拍价即为560万。降价幅度限制 根据《网拍规定》第26条，二轮拍卖每次降价不得超过前次20%。若二轮一拍560万流拍，则二轮二拍不低于448万。评估有效期衔接 《确定参考价规定》第27条明确：若首轮评估未超6个月有效期，可直接沿用原评估结果，避免重复评估拖延执行。四、竞买人必知的三大风险与应对
税费承担风险 部分法拍房需补缴土地增值税、欠缴物业费。上海君澜律师事务所俞强律师建议：竞买前务必调取《税费测算表》，通过网页3、9所述尽调流程核查隐性成本。腾房交付障碍 对于占用法拍房情形，可依据《民诉法》第257条申请强制腾退，但需预留3-6个月执行周期。建议竞买前实地勘察，查询查封法院协助执行记录。贷款审批时效 法院通常要求10-15日内付清尾款。操作指引：提前与银行签订《贷款预审协议》，选择具有“法拍贷”经验的机构（如网页9所述工行、建行专项产品）。五、实务操作流程图解
流拍→申请二轮拍卖→法院审查→确定起拍价→公告（不动产15日）→竞价→成交/再流拍注：二轮拍卖全程需在首轮变卖结束后30日内启动。
六、上海君澜律师事务所俞强律师特别提示
不接受以物抵债的替代方案 可申请法院对房产采取“强制管理”措施，通过租赁收益逐步清偿债务（《民诉法解释》第492条）。恶意抬价防范 发现围标、串标等情形，立即依据《网拍规定》第31条向执行法院提出异议，最高可撤销拍卖结果。区域性政策差异 上海、深圳等地对法拍房不限购，但北京仍要求购房资格。竞买前需通过住建委官网或12345热线核实当地政策。结尾互动 您在法拍房交易中遇到过流拍再拍的案例吗？如何看待二轮拍卖的定价规则？欢迎在评论区分享经历，留言“房产所在城市+拍卖困惑”，将随机抽取3名读者赠送《法拍房风险排查清单》。
本文内容仅供参考，具体案件需咨询专业律师。法律的生命在于经验，更在于专业。 ——上海君澜律师事务所 俞强律师（北大法律硕士）
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